文 | 酒管财经
急需现金流的碧桂园，再次选择出售旗下资产。近日，碧桂园以15亿元的价格挂牌出售位于佛山的希尔顿酒店，引发了业内关注。然而，这并非该酒店首次被传出售的消息。早在2020年，就曾有过“佛山希尔顿酒店项目处置招商公告”，当时的参考价格为12亿。此次出售，碧桂园似乎并不愁卖，潜在买家正与碧桂园团队进行洽谈。
近年来，受困于现金流压力，不少高星酒店资方（多为地产商）开始通过出售、转让股权等方式来减轻财务压力。但碧桂园的佛山希尔顿酒店却以高于市场的价格出售，这背后究竟有何原因？
在业内人士看来，碧桂园此次加价出售或是因为佛山希尔顿的入住率常年居高不下，属于优质“现金牛”，这类稀缺核心地段的酒店资产如今相比其他资产更容易套现。据公告信息显示，佛山碧桂园希尔顿酒店位于“粤港澳大湾区”核心佛山-佛山新城板块，为佛山新城CBD中心，总建筑面积约15.2万㎡，是佛山客房最多、品质最奢华、配备设施最齐全的城市地标建筑。
近年来，随着本土酒店品牌的崛起，国际酒店巨头的品牌优势逐渐弱化，其在中国市场的赚钱难度增加，已很难抵消业主高昂的投资成本，造成回报周期有所延长。此外，地产酒店引进国际品牌的初衷并不纯粹，大多是当做附属品和勾地工具，导致投资回报大都达不到预期收益。
尽管如此，地产酒店抛售背后，却与国际酒店巨头的经营困境紧密相关。近年来，多家房企包括世茂、金茂、华侨城、新华联、绿地等都出售了旗下酒店资产，其中不乏亿元以上规模的高星酒店。然而，这些酒店资产在交易过程中，能够溢价大卖的情况却并不多。
从酒店拍卖时的价值锚定来看，酒店的综合毛利率和资本化率是决定卖价的核心要素。虽然近年来酒店资产交易火热，但流拍依然是常态。有业内人士指出，高星酒店毕竟是大宗土地交易，买家们大都保持谨慎态度，一方面受制于自身的资金实力和运营水平，另一方面传统高星酒店背后复杂的债权关系和僵化的运营机制也是需要综合考虑的因素。
尽管如此，位于稀缺核心地段的优质酒店资产依然受到避险资金与急需资产配置的金主们的青睐。随着房地产行业进入调整期，曾经与房企捆绑紧密的地产酒店也面临新的市场格局重塑。可以预见，地产商为主导的传统高星酒店频繁被交易将是一场推陈出新的市场格局重塑，注定会有阵痛期。
图片：佛山希尔顿酒店
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图片：克而瑞
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图片：盈蝶
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